¿Cómo afecta el alquiler vacacional a las comunidades de propietarios?
- Albert Veciana
- 27 abr 2020
- 3 Min. de lectura
Cada vez, son más los propietarios que deciden destinar sus viviendas al alquiler vacacional o turístico, lo que ha supuesto que, en las zonas de la geografía española que constituyen los grandes destinos turísticos de nuestro país, se planteen diferentes problemáticas en torno a esta actividad, en concreto, en los casos en los que estos inmuebles se encuentran en edificios constituidos en su mayoría por viviendas de uso residencial.
Una de las preguntas frecuentes cuando alguna persona se quiere adentrar en ofrecer su casa en alquiler vacacional que está dentro de una comunidad de vecinos es si está permitido o si los vecinos en algún caso pueden prohibir la actividad. Ante esta novedosa situación, las comunidades de propietarios, cuyos vecinos se encuentran molestos por las implicaciones que conlleva el desarrollo de esta actividad, se plantean la posibilidad de prohibir que las viviendas que integran la comunidad se destinen a alquiler vacacional.
Si usted es una persona que va a comprar un piso para poder sacar un rendimiento en alquiler vacacional, deberá ver primero muy detenidamente los estatutos de la comunidad. Si en dichos estatutos se ha prohibo esta actividad, será ilegal alquilar su casa a turistas por lo que recomiendo antes de nada, asegurarse bien de este punto. Muchas obras nuevas o nuevas promociones ya viene en los estatutos de la comunidad la prohibición del uso turístico.
¿El alquiler vacacional puede ser prohibido por la comunidad de vecinos?
En primer lugar, mencionar que no existe una norma estatal que establezca los criterios y las reglas básicas para el alquiler de viviendas de uso turístico, siendo esta una materia objeto de regulación autonómica, variando la legislación aplicable en función de la ubicación el inmueble.
No obstante, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) la prohibición del alquiler de viviendas para uso turístico debe estar prevista en los estatutos de la comunidad.
Si bien hasta ahora era necesario el voto por unanimidad del total de los propietarios para adoptar este tipo de acuerdos, con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se faculta a las comunidades de propietarios para adoptar acuerdos para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico de vivienda con una mayoría de tres quintas partes.
Llegados a este punto, cabe concretar que no existe una solución unánime a esta casuística a día de hoy, pues existe un sector doctrinal que considera que las Comunidades de Propietarios sólo están facultadas para limitar o condicionar esta actividad, pero no pueden prohibir el ejercicio del alquiler vacacional sin una justa causa, es decir, para este sector sería necesario que el alquiler vacacional se considerase una actividad molesta para ser prohibida.
No obstante, y a pesar del citado matiz, parece ser mayoritaria la opinión de que si existe unanimidad en la adopción del acuerdo- tal y como se requería con anterioridad a la reforma-, y este se inscribe en el Registro de la propiedad, si serían válidos los acuerdos que prohibiesen el destino del inmueble al alquiler vacacional.
Este tipo de acuerdos prohibitivos del ejercicio de dicha actividad ya se han venido adoptando incluso con anterioridad a la modificación introducida por la LPH, y han sido convalidados por nuestros Tribunales, en este sentido citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona núm. 399/2017 de 5 julio entre otras.
A ello cabría añadir un segundo matiz, ya que, aun en el caso de que se acordase el cambio de estatutos y se inscribiese en los mismos la prohibición del alquiler vacacional, la misma no afectará a aquellos propietarios que vengan realizando esa actividad con anterioridad a la inscripción, habiendo ya resoluciones judiciales -Tribunal Superior de Justicia de Cataluña-en este sentido.
¿Puede la comunidad de propietarios exigir una compensación por el alquiler de un piso turístico?
Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, si bien las comunidades de propietarios no pueden exigir una compensación por un alquiler de este tipo, si podrán acordar una mayor contribución de estos inmuebles a los gastos generales- hasta un 20% más-.
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